Mietrecht
Osnabrück
Für Fairness
zwischen Mietern
und Vermietern
Rechtsanwaltskanzlei im Mietrecht
Umfassende Beratung für beide Seiten
Am Anfang ist immer alles so harmonisch
Als Mieter freuen Sie sich über Ihre neue Wohnung und als Vermieter über passende neue Bewohner Ihres Eigentums. Leider bleibt es nicht immer so rosig. Treffen im Verlauf des Mietverhältnisses Meinungen und Bedürfnisse aufeinander, kann es zwischen beiden Parteien schnell unschön werden.
Als Mieter stehen Sie oft unter Druck, weil es überall an Wohnraum mangelt. Vielleicht haben Sie deshalb bei Vertragsunterzeichnung einfach nicht so genau hingesehen. Und auch als Vermieter schauen Sie Ihren Bewerbern nur vor den Kopf. Es bleibt immer fraglich, ob die neuen Bewohner auch nach der Unterzeichnung des Mietvertrags Ihre Interessen wahren.
Doch bei allen Auseinandersetzungen bleibt:
Eigentlich wollen weder Mieter noch Vermieter Ärger. In der Regel macht es daher Sinn, genau abzuwägen, ob sich ein Rechtsstreit tatsächlich lohnt. In unserer Kanzlei in Osnabrück bieten wir aus diesem Grund eine umfassende Beratung für beide Seiten – immer mit Blick auf die rechtlichen Aspekte, aber eben auch auf die menschlichen.
Marc Wloch
Rechtsanwalt für: Allgemeines Zivilrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Verkehrsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht
Unsere Hotline: 0541 - 93 93 19-0
(Telefonerreichbarkeit: Mo.-Fr. 9-17 Uhr)
Das Mietrecht ist im Fluss
Mit dem Mietrecht ist es wirklich nicht leicht. Was vor ein paar Jahren noch galt, ist mittlerweile oft überholt. Und was heute geltendes Recht ist, kann in wenigen Monaten schon wieder anders sein. Deshalb ist es oftmals schwierig, pauschale Aussagen zu treffen. Im Zweifelsfall ist es tatsächlich angebracht, sich mit einem Anwalt in Verbindung zu setzen.
Beginn des Mietverhältnisses:
Betreiben Sie Vorsorge
Im Zentrum vieler Streitigkeiten steht oftmals der Mietvertrag. Als Vermieter wähnen Sie sich meist mit der Unterschrift Ihrer neuen Bewohner in Sicherheit. Das ist aber nicht immer der Fall. Hingegen glaubt so mancher Mieter fälschlicherweise, besonders unangenehmen Klauseln später noch widersprechen zu können. Auch das ist nicht immer richtig.
Deshalb gilt für Mieter und Vermieter:
- Lesen Sie sich den Mietvertrag vorher immer sorgfältig durch.
- Achten Sie dabei auch auf das Alter des Vertrages. Verständlicherweise greifen Sie als Vermieter gern auf vorgefertigte Mietverträge zurück. Je älter diese Vorlagen allerdings sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie nicht mehr gültige Klauseln enthalten.
- Ein gut formulierter Mietvertrag schützt sowohl Mieter als auch Vermieter und unterstützt ein gutes Mietverhältnis.
Das Mietverhältnis:
Mängel und ihre Beseitigung
Als Mieter erwarten Sie zurecht, dass Ihr Wohnraum in Ordnung ist. Als Vermieter sind Sie daher verpflichtet, ihr vermietetes Eigentum instand zu halten. Sollten Mängel auftreten, dürfen Sie als Vermieter aber durchaus verlangen, dass der Mieter Sie umgehend informiert. Eine Vernachlässigung kann schließlich dazu führen, dass sich die Situation verschlimmert und die Mängelbeseitigung teurer wird.
Egal ob Mieter oder Vermieter: Dokumentieren Sie die Mängel und bewahren Sie alle Schriftwechsel auf. Sollten Sie sich mit der anderen Partei nicht einigen können, haben wir so die Möglichkeit, uns einen guten Überblick zu verschaffen.
Noch ein letzter Tipp an Sie als Mieter: Seien Sie vorsichtig mit Mietminderungen. Die können nämlich zu einem Zahlungsverzug führen, der einen Kündigungsgrund darstellen kann. Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Forderung, Mängel zu beseitigen, zögern Sie nicht, einen Anwalt einzuschalten.
Die Kündigung:
Wann ist sie rechtens?
Da Sie als Mieter in der Regel innerhalb weniger Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen können, handelt es sich in fast allen Streitfällen, die ich in meiner Osnabrücker Kanzlei erlebe, um die Kündigung des Vermieters. Generell gilt, dass Sie als Vermieter eine Kündigung aus folgenden Gründen aussprechen können:
Bedrohung durch den Mieter
Wenn die Emotionen hochkochen, kommt es leider auch hin und wieder zur offenen Drohung durch einen Mieter. Für Sie als Vermieter gilt: Jede Form von Drohung berechtigt Sie prinzipiell zur fristlosen Kündigung. Aber Achtung: Selbstverständlich müssen Sie einen solchen Fall beweisen können.
Zahlungsverzug des Mieters
Ein dauerhafter Zahlungsverzug oder ein Rückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt generell eine Kündigung durch Sie als Vermieter. Aus diesem Grund noch einmal der Hinweis an alle Mieter: Seien Sie besonders vorsichtig mit eigenmächtigen Mietminderungen.
Eigenbedarf
Wenn Sie als Vermieter selbst oder ein Angehöriger einziehen möchten, können Sie Ihren Mietern mit einer gewissen Frist kündigen. Achten Sie darauf, dass Sie den Eigenbedarf klar und nachvollziehbar begründen. Hier sind Details wichtig: Wer zieht ein? Wann? Warum?
Eine unzureichende Begründung kann für Vermieter teuer werden. Als Mieter sind Sie nämlich vor einer Kündigung besonders geschützt. Sie haben das Gefühl, dass es bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mit rechten Dingen zugeht? Dann lohnt es sich, genau hinzuschauen, bevor Sie sich auf die Suche nach einer neuen Bleibe machen.
Wenn es hart auf hart kommt: Mietnomaden und Räumung
Wenn Sie als Vermieter oder Mieter kündigen, tun Sie dies schriftlich – am besten per Boten. Es kommt nicht selten vor, dass die Gegenseite behauptet, die Kündigung nicht erhalten zu haben. Achten Sie also darauf, dass die Kündigung nachweisbar ist.
Eine Räumung kann nur dann erfolgen, wenn die Kündigung rechtmäßig ist. In keinem Fall dürfen Sie als Vermieter eigenmächtig tätig werden – etwa mit Schlüsseldienst und Entrümpelungsservice. Sollten Sie sich als Mieter dem gegenüber sehen, schalten Sie sofort einen Anwalt ein. Die Räumung muss über das zuständige Amtsgericht erfolgen und wird anschließend durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt.
Aber auch als Vermieter müssen Sie natürlich nicht alles dulden. Bei einer rechtmäßigen Kündigung haben Sie auch das Recht darauf, dass Ihr Eigentum fristgerecht geräumt wird.
In meiner Kanzlei in Osnabrück ging es glücklicherweise selten um solche Fälle, aber wir alle kennen die Berichte, in denen sich Mietnomaden in Wohnungen oder Häusern einnisten. Haben Sie einen begründeten Verdacht, dass in Ihrem Eigentum Mietnomaden wohnen, dann handeln Sie sofort. Denn leider wissen diese Mieter meist sehr genau, wie sie das Verfahren hinauszögern können. Das kann für Sie als Vermieter sehr kostspielig werden. Warten Sie nicht zu lange und und holen Sie sich frühzeitig Rechtsbestand, um Schäden zu minimieren. Je länger Sie warten, desto teurer wird es.
Wohnungseigentumsrecht: Streit zwischen Eigentümern
Streitigkeiten können nicht nur zwischen Mieter und Vermieter auftreten, sondern auch zwischen den Eigentümern von Wohneinheiten, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus. Diese Konflikte in der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen oftmals Entscheidungen über interne Angelegenheiten wie bauliche Veränderungen oder die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen. Dazu können beispielsweise die Montage von Markisen, das Fällen von Bäumen im Gemeinschaftsgarten oder der Ausbau des Daches gehören. Solche Entscheidungen bedürfen in der Regel eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Darüber hinaus sind die Eigentümer verpflichtet, sich um die Instandhaltung des Eigentums zu kümmern. Und sie müssen den Gebrauch so einschränken, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen für andere Eigentümer entstehen. Gemeint sind damit beispielsweise die Vermeidung übermäßigen Lärms und die Begrenzung der Haustierhaltung. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sollten Sie sich in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch über einen oder mehrere Aspekte nicht einig sein, schalten Sie am besten frühzeitig einen Anwalt ein, um das harmonisches Zusammenleben zu erhalten.
Egal ob Mieter oder Vermieter.
Lassen Sie uns gemeinsam Ihre Fragen klären und eine Lösung finden, die für alle Beteiligten fair ist. Meine Kanzlei in Osnabrück ist sind für Sie da und unterstützt Sie in Ihrem Mietrecht.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Mandanten meiner Osnabrücker Kanzlei treiben immer wieder die gleichen Fragen um. Ich habe die am häufigsten gestellten Fragen herausgesucht und sie für Sie beantwortet.
Beim Abschluss eines Mietvertrags sollten sowohl Mieter als auch Vermieter den Vertrag sorgfältig lesen und auf aktuelle Klauseln achten. Ein gut formulierter Mietvertrag schützt beide Parteien und unterstützt ein harmonisches Mietverhältnis.
Wenn Sie als Vermieter den begründeten Verdacht haben, dass Mietnomaden in Ihrer Wohnung wohnen, sollten Sie umgehend handeln. Es ist wichtig, frühzeitig rechtliche Schritte einzuleiten, da Mietnomaden oft wissen, wie sie das Räumungsverfahren hinauszögern können. Je länger Sie warten, desto teurer kann es werden.
Als Mieter sollten Sie vorsichtig mit Mietminderungen sein, da dies zu einem Zahlungsverzug führen kann. Dieser stellt in der Regel einen Kündigungsgrund dar. Zunächst sollten Sie umgehend Ihren Vermieter über die Mängel informieren. Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Forderung, Mängel zu beseitigen, schalten Sie am besten einen Anwalt ein.
Nein, Ihr Vermieter darf Ihre Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie sofort einen Anwalt einschalten. Auch, wenn die Kündigung rechtmäßig ist: Die Räumung muss über das zuständige Amtsgericht und durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.
Bevor Sie sich eine neue Unterkunft suchen, sollten Sie die Kündigung als Mieter genau überprüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen. Bei unzureichender Begründung können sie sich gegen die Kündigung wehren.